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大規模修繕とは?

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外壁調査から始まり大規模修繕まで拡がる訳は?

01長期修繕計画作成ガイドラインの中で12年周期が目安とされている点

国土交通省が発行している「長期修繕計画作成ガイドライン」の中には、屋上防水の補修や外壁の塗り直しなどを含む大規模修繕工事の周期は、12年程度と記載されています。ガイドラインが発表された2008年以降は、この目安を基準として12年周期で大規模修繕工事を行うマンションが増えてきました。

マンションにおける修繕工事は、マンション分譲事業者および管理組合が中心となって作成する長期修繕計画に従って実施されます。長期修繕計画には、修繕工事のタイミングや頻度、修繕積立金の金額など、様々な内容を記載します。

マンションの大規模修繕工事には多額の費用が掛かるため、修繕積立金が不足しないように計画を立てなければなりません。

大規模修繕工事に必要な費用を積み立てるうえでも、12年周期は適切と言えるでしょう。

02竣工後10年を超えたマンションには打診検査が義務付けられている点

まず、外壁の外装仕上げ材劣化状況調査を行うことが義務づけられていることです。

新築10年原則竣工後10年ごとにテストハンマーによる全面打診や、赤外線による調査方法で実施することが義務づけられています。

※有機系接着剤張り工法による外壁タイルについては、引張接着試験により確認する方法によっても差し支えありません。

定期報告を行う義務のある特定建築物の、外壁の外装仕上げ材劣化状況調査については、2008年4月に施行された「国土交通省告示第282号」 に定められています。

‐国土交通省告示第282号(抜粋)‐

建築物の定期調査報告における調査の項目、方法及び結果の判定基準並びに調査結果表を定める件 2 建築物の外部 外壁(11)外装仕上げ材等

(い)調査項目

タイル、石貼り等(乾式工法によるものを除く)、モルタル等の劣化状況及び損傷の状況

(ろ)調査方法

開口隅部、水平打継部、斜壁部等のうち手の届く範囲をテストハンマーによる打診等により確認し、その他の部分は必要に応じて双眼鏡等を使用し目視により確認し、異常が認められた場合にあっては、落下により歩行者等に危害を加えるおそれの部分を全面的にテストハンマーによる打診等により確認する。

ただし、竣工後、外壁改修後若しくは落下により歩行者等に危害を加えるおそれのある部分の全面的なテストハンマーによる打診等を実施した後10年を超え、かつ3年以内に落下により歩行者等に危害を加えるおそれのある部分を全面的にテストハンマーによる打診等により確認する。(3年以内に外壁改修等が行われることが確実である場合又は別途歩行者等の安全を確保するための対策を講じている場合を除く)

特定建築物定期調査報告で、10年に1度の劣化調査の対象となる外装材には、大きく3つの種類があります。

  1. タイル貼り(PC・ALC版に貼られる場合や工場で打込まれる場合も含む)
  2. 石貼り(乾式工法によるものを除く)
  3. ラスモルタル(モルタル塗 一般的に20~40mm)

03建築築材料の保証期間は10年程度のものが多い点

多くの建築材料の保証期間が10年程度であることも、12年周期で大規模修繕工事を行う目安のひとつと言えます。マンションを構成する部材には、防水材・床材・塗装材・シーリング・金物など、様々なものがあります。

建物のグレードによっても異なりますが、多くの材料の保証期間や修繕周期は10~12年程度でしょう。

保証期間が過ぎてしまうと、ひび割れや雨漏りの原因となってしまいます。当然ながら、無償で補修工事をしてもらうこともできません。そこで、建築材料の保証期間に合わせて、12年周期で大規模修繕工事を行うケースが多い理由です。

04外装仕上げ材劣化状況調査をして最適な時期に大規模修繕工事を実施する

  1. マンション・ビルなどの資産価値の低下を防ぐ
  2. 経年劣化のスピードを抑制できる
  3. 隠れていた不具合を発見すること

05外壁の外装仕上げ材劣化状況調査=大規模修繕ではありません。

外壁の外装仕上げ材劣化状況調査をしなければならないことは必然です。

当社をご利用いただければ、無足場工法(ロープアクセス)にて外壁の外装仕上げ材劣化状況調査を行うことによって、大規模修繕工事最小限の費用で行うことが可能となります。

さらに、調査により修繕箇所が必要な箇所が発見され場合でも無足場工法(ロープアクセス)にて修繕実施することが可能です。

一般的な外壁の外装仕上げ材劣化状況調査
足場を組む
どうせ足場を組むなら、ココもやってしまいましょう!
必要以上の修繕費用が掛かってしまう。
次回の為の修繕積立金徴収の値上げや借入が必要となる
当社にお任せしていただいた場合
無足場工法(ロープアクセス)で調査
修繕が必要な場所のみ、もしくは修繕しておいた方が良い箇所
必要最低限の費用
修繕積立金に余裕が生まれる!

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